Как приобрести недвижимость для бизнеса по символической цене и не прогореть

Простаивающая недвижимость – это зарытые миллионы, балласт, который тянет на себя издержки, в то время как может и должен приносить реальные деньги. Как подчеркнула председатель комитета госимущества облисполкома Наталья Сацута, государству важно не столько одномоментно получить средства от продажи имущества, сколько решить более глобальные вопросы. Благоустроить территории, создать новые рабочие места, развивать частную инициативу. На Гомельщине основной способ вовлечения таких объектов в экономику – продажа на аукционах. 

– Мы предлагаем приобрести неиспользуемую государственную недвижимость с инфраструктурой, системами коммуникаций, земельными участками для обслуживания строений, – рассказала Наталья Сацута. 

Законодательство стимулирует бизнесменов вкладывать деньги в неиспользуемую государственную недвижимость, предоставляя льготы и преференции. Среди них возможность покупки квадратных метров со значительным снижением стоимости, приобретение недвижимости от одной базовой величины без оплаты права аренды земельного участка, рассрочка платежа. 

Порой объекты не находят новых хозяев годами. Сначала их пытаются продать на аукционе по оценочной стоимости. Если желающих приобрести не окажется, торги признаются несостоявшимися. Потом начинается снижение стартовой цены: сначала на 20%, потом на 50%, на 80%. В итоге недвижимость выставляется на торги за одну базовую величину. К слову, недавно обязательных этапов понижения цены стало меньше, появилась возможность исключить первый шаг (на 20%). Это одна из новаций Указа № 169 «О распоряжении государственным имуществом», который вступил в силу в ноябре прошлого года. 

Дешево – мило?

Недвижимого имущества с большой скидкой (до 80%) или вообще по символической цене – за одну базовую величину (сейчас это 27 рублей) продается немало. Но тут важно понимать: это не подарок, а скорее бонус. Бонус для старта нового дела. В нашей области достаточно примеров, когда бизнесмены успешно развивали свое дело на купленных за копейки площадках. 

Что интересно, некоторые потенциальные покупатели, заприметив лакомый кусок, специально выжидают, когда цена опустится до минимальной. Однако эта стратегия не всегда срабатывает. Бывает, объявляется сразу несколько желающих стать собственниками копеечного лота – в результате жарких торгов цена возрастает многократно. Один из показательных примеров – кинотеатр «Юбилейный» в Гомеле, во времена моего детства и юности очень популярный в городе. 

Он не работал с конца 2011 года. Девять раз выставляли на торги, однако желающих купить не было. И только с десятой попытки – в декабре 2018-го – продали. Начальную цену недвижимости в три тысячи квадратов со всеми инженерными коммуникациями установили всего в шесть базовых величин – 147 рублей. И тут купить двух­этажное здание пожелали сразу семь участников аукциона. Торги побили все рекорды: цена выросла в 1,7 тысячи раз. В результате кинотеатр был продан даже дороже его изначальной стоимости. Новый собственник приобрел «Юбилейный» за 250 тысяч рублей. Недвижимость вскоре «заработала», создано более 30 рабочих мест. Бывший кинотеатр превратился в современный парк семейного отдыха. 

Еще один подобный случай в Гомеле. В апреле прошлого года на аукционе продали здание профессионального многопрофильного лицея по улице Ландышева. Недвижимость общей площадью около полутора тысяч квадратов выставлялась на торги за пять базовых величин (127,5 рубля). В шестом по счету аукционе участвовало восемь претендентов – здание продали за 150 тысяч руб­лей. Его уже отремонтировали, там открыли офисы, работают магазины, спортзал.

Конечно, не всегда результат преображения объектов такой быстрый, бывает, на это уходят годы, но главное, чтобы он был. Так, комплекс зданий по гомельской улице Борисенко, 2, продали на аукционе в 2016 году за одну базовую величину с установлением обязательных условий. Покупатель провел большую работу, чтобы дать объекту новую жизнь. Часть помещений сдал в аренду другим бизнесменам, условия договора выполнил. 

Еще пример – гомельская школа № 16, где летом 2013 года прозвучал последний во всех смыслах звонок. После этого здание укрепили со всех сторон, окна забили, входы заварили решетками. На аукционе школу купили еще 6 лет назад. Наконец недавно дело сдвинулось. Новый владелец, закончив обследование и экспертизу, приступил к реконструкции.

Думайте сами, решайте сами

Конечно, стать владельцем недвижимости всего за 27 рублей очень заманчиво. Но важно помнить: покупая на торгах объект за одну базовую величину, необходимо выполнить обязательные условия. Они оговорены в Указе № 169. Среди них – срок начала и период ведения предпринимательской деятельности с использованием приобретенного недвижимого имущества или построенного после его сноса. У обязательных условий есть конкретные сроки выполнения, которые прописываются в договорах купли-продажи. Поэтому внимательно читайте документы, реально оценивайте свои возможности и просчитывайте риски. В идеале еще до покупки заранее проработать бизнес-план, определить, для чего объект будет использоваться, каковы затраты на ремонт, закупку оборудования, а также определиться с источниками финансирования. 

Если условия не выполняются, покупателю грозит штраф, а то и вовсе объект вернут государству. Придется уплатить разницу между оценочной стоимостью приобретенного имущества и ценой его покупки. Зачастую суммы получаются очень приличные. А случаев, когда «дело не пошло», немало. 

– После продажи объекта в частную собственность комитет «Гомельоблимущество» продолжает следить за его судьбой, – отмечает Наталья Сацута. – Смотрим, соблюдается ли порядок на территории, проводится ли реконструкция, возобновлена либо планируется деятельность с использованием бывшего госимущества. Нюансов и тонкостей в этой работе немало. Соблюдаем строгий регламент проведения мониторингов, но и обязательно учитываем намерения и возможности нового собственника. Не принимать их во внимание было бы большой ошибкой.

Конечно, в том, чтобы бывшая государственная недвижимость как можно быстрее приводилась в порядок и начинала работать, заинтересованы все. И новые собственники, и контролирующие органы, и, безусловно, местные жители. Но только в сказке хрустальный замок строится за одну ночь. На практике не всем покупателям удается свои задумки облечь в реальные дела в оговоренные сроки, причины бывают разные. Однако если у собственника есть стремление оживить объект и он для этого прикладывает усилия, зачастую идут навстречу и сроки продлевают.

Из рук в руки

К сожалению, у нас нередки случаи, когда здания возвращаются в госсобственность. Немного статистики. На 1 апреля этого года на Гомельщине заключено 645 договоров с установлением обязательных условий и безвозмездной передачи в частную собственность для реализации инвестпроектов по 1259 объектам. В 30% условия выполнены в полном объеме, здания и помещения введены в эксплуатацию, 36% – покупатели проводят работу по их исполнению, 29% договоров расторгнуто, объекты возвращены государству, еще 5% – в стадии расторжения. 

Возвращенные в государственную собственность объекты подлежат обязательному вовлечению в хозоборот. Организациям, получившим на баланс такой подарочек, приходится затратить много сил и средств, чтобы его облагородить. 

Вот пару примеров повторного вовлечения объектов. Бывший общественный туалет по улице Юбилейной в Гомеле продали в 2009 году. Через восемь лет договор расторгли, и объект вернулся в коммунальную собственность. В марте 2019-го его вновь купили. Начальную цену на аукционе установили в одну базовую величину. В ходе активных торгов цена с одной базовой величины возросла более чем в 2300 раз и составила свыше 60 тысяч руб­лей. В начале этого года новый собственник туалет снес, строит на участке другой объект. 

Судьба следующих государственных квадратных метров не такая радужная. Здания инфекционной больницы, расположенные на большом земельном участке по улице Циолковского областного центра, были проданы еще в 2007-м. Покупатель в течение года перепродал комплекс другому частному лицу, который впоследствии обанкротился. Недвижимость передали в коммунальную собственность. Балансодержателю пришлось убирать горы мусора, ликвидировать заросли сорняков, оградить доступ посторонних лиц на объект. Ситуация осложняется тем, что документов на недвижимость не осталось. Работа с этим объектом продолжается. Как рассказали в комитете «Гомельоблимущество», его дальнейшая судьба будет решена наи­более оптимальным способом.